分かりにくい建築費用 坪単価のマジック

坪単価いくら?

「坪単価いくらでできる?」

よく聞かれる質問ですが、多くの場合、答えるのに窮します。

これは、
1)建物の工事費が建物の大きさ(面積、高さ、階数、地下の有無など)や間取り(プラン、外形、吹抜などの有無など)、構造形式(木造、鉄筋コンクリート造など)やグレード(仕上、造作、建具など)によって大きく変わり、敷地の条件や見積・建設の時期によっても変動する

2)私たちが設計している建物が完全なる一品生産であり、施工業者とは独立しており入札などの見積提示による交渉により決定している

というのももちろんあるのですが、「坪単価」という言葉の曖昧さによるところが大きいと思います。

坪とは

坪という単位。普段の生活ではほぼ使用しない単位ですね。

1坪=畳2枚=約3.3㎡が分かりやすいのか、建物や不動産の面積の単位として使用されています。
面積を表す意味での坪という単位は個人的には正直ピンとこないですが、工事費においては坪単価とした方が捉えやすいと感じます。

いろいろな坪単価

世の中に飛び交っている「坪単価〇〇円/坪!」や「〇〇万円住宅!」という謳い文句。それぞれが都合のいいように取り扱っています。

「〇〇万円住宅!」とデカデカと書いてあって実は小さくカッコ書きで(建物本体価格、諸経費別)なんて書いてあったりします。

こういった場合、外構はもとよりエアコン、照明器具などは勿論含まれていないと考えてよいでしょう。
建物本体価格といった場合は建物として使用するために必要な最低限の設備(例えば屋外の給排水設備など)さえ含んでいないことあります。その他にも敷地毎に異なる条件によって発生するような要件(地盤改良や特殊な運搬・仮設費など)は勿論、別途扱いです。

坪単価を見る上では

□ なにがどこまで含まれているか?
エアコン?照明器具?カーテン・ブラインド?外構?地盤改良費?諸経費?その他諸経費(確認申請料など)?設計料?消費税? ・・・。
示された坪単価は一体どこまで含まれた金額なのか?メーカー住宅などの広告で、安く見せたいという意図で誤解を生む表現も多々見られます。

□ 基準(分母)となる床面積はなにか?
延床面積?施工床面積?貸床面積?
一般的には延床面積(法床面積)当たりとするのが最も一般的で誤解が少ないと思いますが、延床面積には含まれないが実際床として使える部分(例えば、テラスやバルコニーなど)を含めた施工床面積当たりということもあります。また、例えば採算性などを比較するような建物の場合、場合によっては貸床面積当たりなんて扱いもあり得ます。
同じ工事費であれば、分母の面積が大きく(小さく)なれば坪単価を小さく(大きく)なりますから、場面に応じた適切な床面積(分母)の適用とそれに対する理解が必要です。

坪単価のマジック

ちょっと実例で見てみましょう。

敷地面積:100.00㎡
延床面積:72.7㎡(22坪)
ロフト面積:19.8㎡(6坪)
バルコニー:3.3㎡(1坪)
木造 2階建

一般的な平坦な住宅用の敷地で特段電気の引込や給排水の引込にコストがかからないもの、地盤改良も必要ない良好な地盤の土地とします。

注文住宅ではあまり扱いませんが、ハウスメーカーでいう建物本体価格にあたる金額として工事費A:14,160,000円とします。
別途:照明器具、エアコン、カーテン・ブラインド、外構、地盤改良費、諸経費、設計料、その他諸経費(確認申請料など)、消費税

ここで工事費A 坪単価は
① 643千円/坪
② 488千円/坪

① と②はかなり違いますね。

これは分母が延床面積(①)と施工床面積(②)の違いによるものです。
一般的に坪単価といえば①を指すことが多いと思います。時と場合によっては②を使用した方が相応しい場合もありますが、それを恣意的に使用されるケースも・・・。

注意が必要です。

工事費Aに別途とした
照明器具、エアコン、外構、諸経費を加えてみましょう。

照明器具:300,000円
エアコン:700,000円
外構:700,000円
諸経費:10%

工事費B:17,446,000円

ここで工事費B 坪単価は
① 793千円/坪

延床面積あたりの坪単価ですが、Aの坪単価とは全く印象が異なります。
上記事例における金額には消費税も含まれていませんから、これに消費税を掛けると・・・
① 856千円/坪

実際かかる費用は?と考えたとき、何がどこまで含まれているか?
それをしっかり確認することが重要です。

また、同じ「坪単価」という言葉を用いていても、その意味はそれぞれにおいて全く異なる性質を持ったものだと認識しておくべきでしょう。


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